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物業服務產生糾紛業主應如何維權?

2020-07-27
河南錦盾律師事務所

時下，居民住宅物業管理行業，在城鎮化的引導下得以迅速發展，優質的物業管理服務，關系到居民的生活質量，也承擔著部分社會公共管理服務職能。然而，小區物業服務糾紛，成為社會矛盾多發地帶，在物業合同糾紛案件中，有的業主得到法院支持，有的業主卻敗訴收尾那么，當小區業主與物業公司之間，發生糾紛時業主該如何正確維權呢？河南錦盾-鄭州律師事務所為您解析！

●業主正確維權的方式●

1、協商解決。《河南省物業管理條例》第十九條規定，業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；督促業主按時交納物業服務費用；調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。第二十六條規定，業主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。

因此，業主及物業使用人在接受物業服務的過程中，因物業服務企業及其從業人員不符合法律規定或合同約定的行為產生糾紛時，可以尋求由業主委員會協商解決。

2、行政監督。《河南省物業管理條例》第四條規定，市、縣（區）人民政府房地產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理；物業使用和維護的監督管理；受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴。第五條規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，會同市、縣(區)人民政府房地產主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，并監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。物業服務企業應當配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作，拒不配合的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提請市、縣(區)人民政府房地產主管部門依法處理。

因此，當業主委員會不能協調解決業主與物業服務企業之間的糾紛時，業主可以向街道辦事處或鄉鎮人民政府申請處理糾紛，也可以直接向轄區內市、縣（區）政府房地產主管部門提請監督或提出投訴。

3、申請調費。《河南省物業管理服務收費管理辦法》第四條規定，各級人民政府價格主管部門是本行政區域內物業管理服務收費的主管機關，各級人民政府房地產行政主管部門要協同政府價格主管部門加強對物業管理服務收費的監督、管理的指導。第二十一條規定，物業管理企業收費實行年度審驗制度，每年考核復審一次，管理服務質量發生變化的，價格主管部門有權調整其收費等級和收費標準。第二十八條規定，物業管理企業與業主和使用人之間發生的價格糾紛，業主大會或業主委員會應予協調，協調不成的可由價格主管部門商物業管理行政部門裁定。

因此，當業主與物業公司在收費標準發生糾紛時，可以申請所在地人民政府價格主管部門調整收費標準。

4、重新選聘。《河南省物業管理條例》第十五條規定，業主大會履行下列職責：選聘和解聘物業服務企業；第十六條規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業主大會會議應當有物業管理區域內專有部門占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；決定選聘和解聘物業服務企業的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

因此，當業主通過前述救濟途徑均無法有效處理其與物業公司之間的糾紛時，可以召開業主大會解聘物業公司，并根據實際情況重新選聘。

5、依法起訴。《物業管理條例》第三十五條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

因此，當物業服務企業未盡到合理限度內的安全保障義務，且業主或物業使用人的人身或財產因此遭受損害時，業主或物業使用人可以搜集相關證據向當地人民法院提起人身損害或財產損害賠償訴訟。

錦盾提醒：居民小區是人們生活居住的地方，其狀況如何不但關系到公眾的安全與幸福，而且關系到社會的平安與和諧。物業公司相當于小區的管家，是小區的業主們為了共同的利益而有償選聘。因此，物業公司的首要義務是依據法律規定和合同約定，盡心盡職對小區做好服務與管理，在環境衛生、安全保障和公共維修等方面獲得小區業主們的普遍認可和滿意，以換取自己的應得報酬，實現互利共贏。

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